2026大中华区房地产市场展望：“十五五”开局之年，多重机遇与行业变革并存

北京2025年12月31日 美通社 －－ 享誉全球的房地产服务及咨询顾问公司戴德梁行发布《2026大中华区房地产市场展望》报告。2026年作为“十五五”规划开局之年，大中华区商业地产市场将受宏观经济、产业布局、市场供给及消费迭代等多重因素交织影响。报告显示，房地产高质量发展、新质生产力培育等核心趋势，将催生写字楼、零售物业、工业物流、大宗交易等多个领域的新需求与新机遇。

宏观趋势驱动转型，高质量发展成核心主线

宏观层面，扩大内需、提振消费将成为2026年经济发展的核心抓手，发展重点从供给侧转向需求端。通过“投资于人”提升居民在教育、社保、住房等领域的安全感，将有效释放消费潜力。与此同时，新质生产力及现代化产业体系建设持续推进，新能源汽车、生物制药等领域的成功路径将进一步复制，2026年聚焦技术转化形成的增量市场，有望带动企业扩张与新生，间接带动产业地产、写字楼等相关物业需求。

房地产行业自身也迎来根本性角色转变，从“有房住”向“住得好”的升级趋势愈发凸显。报告预计，未来两年整体市场价格有望企稳，成为推动温和通货再膨胀的前奏，市场增量将集中于保障性住房建设、租赁市场培育及城市更新工程三大方向。

细分市场亮点纷呈，核心竞争力加速重构

写字楼市场：科技驱动需求，自用买家筑牢韧性

高水平科技自立自强战略正催生写字楼市场新需求。TMT行业扩张将推动核心创新中心对高标准办公空间的需求，金融行业加速向优质资产靠拢，新能源与高端制造业对总部及研发设施的需求也将持续释放，且均偏好符合ESG标准、人才集聚效应显著的楼宇。

自用型买家仍是写字楼资本市场的重要支撑。高科技、金融等领域的高成长性国内企业积极购置自用空间，既有效把控资本支出，也树立起稳定的总部形象。在核心城市市场，自用型买家投资交易额占比持续提升，凸显其在租赁与资本市场的双重作用。此外，配套设施已成为业主的核心差异化竞争优势，健康设施、协作空间、智能楼宇技术等高端配置，将成为提升租金预期、拉升出租率的关键。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，作为产业发展的空间载体，2026年大中华区写字楼市场正迎来需求结构的深度调整。科技产业扩张与自用需求崛起形成双重支撑，叠加楼宇品质与配套升级的竞争趋势，市场韧性与发展潜力持续凸显。

零售物业：国潮崛起与体验消费重塑市场格局

国产品牌正迎来从“规模扩张”向“价值创造”的转型周期，中国已逐渐成为全球零售创新源头。新世代消费重心向情绪价值转移，小众品牌、国潮设计与定制化服务快速崛起，消费场景也呈现碎片化、圈层化特征，购物场景深度融入娱乐、社交与自我提升等多元情境。

智能技术正持续重塑零售消费边界。零售企业加速从单一渠道运营转向全域融合运营策略，智能导购、虚拟体验、供应链优化、动态定价等技术应用与零售业深度融合，推动行业运营逻辑重构。

戴德梁行中国区商业部董事总经理甄仕奇表示，在消费升级与业态创新驱动下，2026年零售物业市场正经历深刻的格局重塑。国产品牌实力提升与新世代消费理念转变形成共振，体验感与智能化成为行业竞争的核心赛道。

工业物流市场：协同整合与智能升级提升核心竞争力

供应链协同整合成为强化市场韧性的关键。物流与制造设施的整合与国家提升工业效率的方向高度契合，通过在制造中心周边配置仓储及增值加工环节，可有效降低运输与仓储成本，推动形成智能化、自动化产业集群。

智能自动化系统加速落地，持续提升物流效率。在劳动力成本攀升与电商交付时效要求激增的双重压力下，业主将加大机器人技术、自主移动机器人（AMRs）等智能系统的部署力度，最大化提升设施吞吐能力与运营效率。同时，“中国＋1”战略推动部分低价值生产环节外移，释放出一批位置优越、基础设施完善的优质工业资产，本土制造龙头与跨国企业的吸纳需求，为投资者提供了收购面向未来优质设施的机遇，进一步巩固了大中华区全球高技术制造核心枢纽的地位。

戴德梁行中国区产业地产部主管、董事总经理苏智渊表示，依托产业链升级与物流效率提升的双重需求，2026年工业物流市场成为房地产领域的关键增长极。设施协同整合、技术智能升级与优质资产流转，共同构筑起市场的核心竞争力。

大宗交易市场：内资主导格局，REITs市场持续扩容

2025年前三季度，大中华区商业地产总交易额达2686亿元人民币，同比保持稳定，二三线城市投资活跃度显著改善。展望2026年，受益于利率下降、自用需求增加及C－REITs扩容，中国大陆和香港的投资交易活动有望进一步改善。

市场格局呈现境内买家主导的鲜明特征。2025年前三季度，中国大陆市场境外投资占比降至历史低位，保险公司、银行和自用买家成为核心力量，外资因海外市场利率宽松政策影响投资表现低迷，该趋势短期内预计将持续。值得关注的是，中国REIT市场将持续增长并深度融入国家经济发展战略，随着C－REITs试点资产范围拟扩大至写字楼和酒店领域，将为行业去杠杆、推动城市可持续发展提供关键支撑，也为公众提供了优质不动产投资渠道。

戴德梁行大中华区副总裁、大中华区资本市场部主管李志荣表示，在政策导向与资本偏好的共同作用下，2026年大中华区商业地产大宗交易市场将延续稳健发展态势。内资主导的市场格局进一步巩固，REITs市场持续扩容亦为行业注入新流动性与发展活力。

资产管理与绿色转型成关键，多重机遇值得关注

在商业地产竞争加剧、空置率攀升、租金承压的背景下，资产管理已从单纯的维护工作升级为项目差异化竞争的核心手段。通过提升运营效率、推进ESG改造、优化租户组合等举措，可显著提升净营业收入（NOI）、吸引机构资本，保障资产价值稳定。

绿色转型已成为行业“必答题”。随着投资者和租户对ESG表现的关注度提升，绿色认证建筑的资产价值和吸引力显著增强。将可持续发展理念贯穿项目全生命周期，从节能设计到既有资产改造，成为降低风险、保持资产长期价值韧性的关键。

报告同时指出，2026年房地产市场仍有多重机遇值得关注：公募REITs扩容将提振写字楼及酒店物业成交活力，推动行业精细化发展；国有资产证券化将进一步拓宽地方政府融资渠道；新能源、新材料、航空航天及低空经济等新兴支柱产业将迎来政策与资本双重红利，为租赁行业带来新需求；资产管理在行业调整周期中成为提升资产价值的核心抓手。

戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示，总体来看，2026年作为“十五五”规划开局之年，中国经济仍处于调整阶段，建立统一大市场及现代化产业体系的大幕徐徐展开。在此背景下，大中华区房地产市场将在高质量发展主线引领下，通过细分赛道的差异化竞争与核心能力重构，迎来结构优化与价值提升的新发展阶段。